BALI– Pengurusan dan pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) ternyata bukan sekadar urusan administratif membayar pajak ke kas daerah, melainkan sebuah proses hukum kompleks yang berada di titik temu antara hukum pajak, hukum agraria, hukum administrasi negara, hukum perdata, hingga hukum pertanahan.
Secara teoritis, alur pengurusan BPHTB terlihat sangat sederhana, dimulai dari kesepakatan transaksi, penghitungan pajak, pembayaran, validasi dokumen, penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), hingga proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Namun pada praktiknya di lapangan, masyarakat dan para pelaku usaha sering kali dihadapkan pada rantai birokrasi yang rumit dan dipenuhi berbagai persoalan hukum.
Salah satu pemicu utama perselisihan dalam pengurusan BPHTB adalah penentuan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebagai dasar pengenaan pajak. Perdebatan hangat kerap terjadi ketika nilai transaksi yang dilaporkan oleh wajib pajak berada di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB yang berlaku. Dalam situasi seperti ini, pemerintah daerah sering kali menolak nilai transaksi tersebut dan menetapkan sendiri nilai pengenaan pajak berdasarkan taksiran atau data pembanding internal.
Tindakan pemerintah daerah yang mematok nilai sendiri tersebut lantas memunculkan pertanyaan mendasar dari sudut pandang hukum administrasi dan kepastian hukum. Wajib pajak kerap mempertanyakan apakah pemerintah daerah memiliki wewenang diskresi untuk menolak harga transaksi yang sebenarnya, serta sejauh mana batasan validitas metode penilaian yang digunakan oleh petugas pajak daerah.
Selain polemik nilai transaksi, kendala teknis administratif juga kerap memperlambat proses validasi BPHTB. Permasalahan yang sering ditemui antara lain ketidaksesuaian data antara sertifikat tanah dan SPPT PBB—seperti perbedaan luas tanah atau perbedaan nama pemegang hak—serta adanya tunggakan PBB tahun-tahun sebelumnya yang belum terselesaikan. Ketidaksinkronan data ini memaksa wajib pajak menempuh proses klarifikasi yang memakan waktu lama sebelum dokumen peralihan hak dapat diproses lebih lanjut.
Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) serta Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023, pemerintah daerah memang diberikan kewenangan untuk melakukan verifikasi, pemeriksaan, hingga penetapan kembali atas pelaporan pajak daerah. Namun, pelaksanaan kewenangan ini tidak boleh dilakukan secara semena-mena.
Sesuai prinsip negara hukum, pemungutan pajak harus berlandaskan pada asas legalitas, di mana setiap kewajiban keuangan yang dibebankan kepada masyarakat wajib memiliki dasar hukum yang jelas dan terukur. Pemerintah daerah dituntut untuk menerapkan asas kecermatan, kepastian hukum, transparansi, dan akuntabilitas dalam memvalidasi berkas. Penetapan nilai pajak tidak boleh didasarkan atas asumsi sepihak, melainkan harus didukung oleh data objektif dan mekanisme penilaian yang transparan.
Di sisi lain, masyarakat sebagai wajib pajak memiliki hak-hak hukum yang dijamin oleh undang-undang. Hak tersebut mencakup hak untuk mendapatkan pelayanan yang adil, hak untuk memperoleh penjelasan transparan mengenai dasar perhitungan pajak, hingga hak untuk mengajukan keberatan secara resmi apabila merasa penetapan nilai pajak yang dibebankan tidak rasional atau tidak adil.
Kelancaran proses peralihan hak atas tanah pada akhirnya sangat bergantung pada sinkronisasi dan sinergi yang harmonis antara lima pihak utama, yaitu penjual, pembeli, PPAT, pemerintah daerah selaku pemungut pajak, dan BPN sebagai instansi pendaftaran tanah.
Evaluasi menyeluruh terhadap alur pemungutan BPHTB menjadi sangat krusial. Pemerintah daerah diharapkan tidak hanya berfokus pada upaya mengejar target penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD), tetapi juga harus mampu menjamin bahwa seluruh proses pemungutan pajak telah memenuhi prinsip keadilan dan memberikan kepastian hukum serta perlindungan hak bagi masyarakat.
